Wybudowanie obiektu na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez podmiot trzeci a podatek od nieruchomości

W niniejszym artykule omówiony zostanie problem wzniesienia przez osobę trzecią (np. najemcę lub dzierżawcę) budynku lub budowli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz skutki podatkowe takiej sytuacji na gruncie podatku od nieruchomości.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu

W przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu budynki i budowle wzniesione na tym gruncie stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jest to zatem wyjątek od zasady superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki oraz budowle trwale związane z gruntem stanowią część składową tego gruntu, a więc są własnością właściciela gruntu, na którym są zlokalizowane. W przypadku prawa użytkowania wieczystego sytuacja wygląda odmiennie, bowiem zgodnie z art. 235 Kodeksu Cywilnego budynki oraz inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego lub nabyte przez niego przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność, nie zaś własność właściciela gruntu, czyli Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Jednocześnie własność budynków lub innych urządzeń jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego.

Z praktyki wynika, że budynek istniejący na gruncie bywa często wzniesiony przez inne podmioty, aniżeli użytkownik wieczysty. Z uwagi na niejednolite orzecznictwo w zakresie wykładni art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego Sąd Najwyższy podjął w dniu 25 listopada 2015 r. uchwałę (III CZP 60/1), w której przesądził, iż ?w nowszej literaturze przewagę zyskuje jednak zapatrywanie, że własnością użytkownika wieczystego stają się wszystkie budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, niezależnie od tego, przez kogo zostały ? po ustanowieniu użytkowania wieczystego ? wzniesione. Pogląd ten ? w ocenie składu orzekającego ? należy uznać za przekonywający.? Zdaniem SN wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego traktować jednolicie, tak jakby zostały wzniesione przez użytkownika wieczystego. Wnioski płynące z uchwały znajdują potwierdzenie między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2015 r. (akt: I ACa 2029/14), który to stwierdził, że ?wykładnia art. 31 u.g.n. i art. 235 k.c. przemawia za poglądem, że w obecnym stanie prawnym wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego powinny być w kontekście art. 235 § 1 zdanie pierwsze k.c. oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik wieczysty.?.

Kto płaci podatek od nieruchomości za budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste?

Z kolei w wyroku z dnia 24 lipca 2013 r. (II FSK 936/13) ? powołując się na cytowaną wyżej uchwałę SN z dnia 25 listopada 2011 r. ? NSA uznał w konsekwencji, że ?podatnikiem podatku od nieruchomości od budynków i budowli wzniesionych przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l., gdyż jest on właścicielem tych budynków i budowli. Podatnikiem tym nie jest zatem dzierżawca gruntu.?. Tożsame wnioski podnoszone są na gruncie najnowszego orzecznictwa. W wyroku z dnia 27 marca 2017 r. WSA w Warszawie (III SA/Wa 1758/16) uznał, że ?podatnikiem podatku od nieruchomości od budynków i budowli wzniesionych przez dzierżawcę na gruncie oddanym spółdzielni w użytkowanie wieczyste jest na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. spółdzielnia, gdyż jest ona właścicielką tych budynków i budowli?.

W konsekwencji, osoba trzecia (np. najemca lub dzierżawca), która wzniosła budynek lub budowlę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste nie może być uznana za podatnika podatku od nieruchomości z tego tytułu. Będzie nim natomiast użytkownik wieczysty tego gruntu zgodnie z art. 3 ust 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, gdyż jest on właścicielem takiego obiektu.

Sebastian Kopacz
Młodszy konsultant podatkowy
sebastian.kopacz@isp-modzelewski.pl

Źródło: http://www.isp-modzelewski.pl/component/content/article?id=904&start=18