Odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej określanej jako: ?ustawa?). Tak w sporze pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a MF rozstrzygnął WSA w Poznaniu w wyroku z 13 października 2017 r. wydanym w sprawie I SA/Po 38/17.
Zdaniem wspólnoty mieszkaniowej rozliczanie kosztów mediów dostarczanych do lokali mieszkalnych przez tę wspólnotę (w tym pobieranie zaliczek na pokrycie tych kosztów) nie ma charakteru transakcji związanych z nieruchomościami i nie powinno być wliczane do limitu sprzedaży. W świetle powyższego, zdaniem wspólnoty, nie ma ona obowiązku rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Minister Finansów działający przez Dyrektora Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z września 2016 r. uznał stanowisko wspólnoty mieszkaniowej za nieprawidłowe. Wskazał, że w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali i nabywając towary oraz usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim przypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. W związku z tym – zdaniem MF – odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument, nie świadczy w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Tak więc, uiszczanie należności przez członków wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną ? w ocenie MF – nie jest objęte przepisami ustawy, a tym samym z tego tytułu wspólnota nie jest podatnikiem VAT. Gdy natomiast wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota nabywa towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują zaliczkowych wpłat. Dokonując z kolei odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali (będącym członkami wspólnoty) – zdaniem MF – wspólnota ta działa jako podatnik podatku od towarów i usług. W konsekwencji ? według MF – sprzedażą, w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy, jest w tym przypadku wartość mediów odsprzedanych właścicielom lokali. Przy czym odsprzedaż mediów właścicielom lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe jest zwolniona od VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej: rozporządzenie).
Wspólnota wniosła do WSA w Poznaniu skargę na przedstawioną interpretację. W wyroku z dnia 13 października 2017 r. (I SA/Po 38/17), uwzględniając skargę Spółki, Sąd ten wskazał, że wspólnota dokonując odsprzedaży, zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali stanowiących przedmiot samodzielnej własności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Tym samym czynność odsprzedaży jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jednakże WSA zwrócił uwagę, że stosownie do treści § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia, zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez Wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę Wspólnotę.
W ten sposób warunkiem zwolnienia, a w konsekwencji przesłanką, która decyduje o charakterze transakcji jest jej kwalifikacja jako „związanej z nieruchomością”. W tej kwestii WSA odwołał się do wyroku TSUE w sprawie C-166/05 i zwrócił uwagę , że nie chodzi tu o każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim związku z nieruchomością, ale o takie świadczenie usług, które pozostaje w bezpośrednim związku z nieruchomością. Sąd wskazał ponadto, że NSA w wyroku z 21 kwietnia 2015 r., w sprawie I FSK 131/14, nawiązując orzeczeń TSUE (m.in. z 27 października 2011 r. C-530/09, z 27 czerwca 2013 r. C-155/12), podkreślił że konieczne jest, by świadczenie usługi było związane z wyraźnie określoną nieruchomością, a nawet, by przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość, co ma miejsce w szczególności wtedy, gdy określona w sposób wyraźny nieruchomość jest konstytutywnym elementem świadczenia usług, stanowiąc centralny i nieodzowny element tego świadczenia.
W opinii WSA w Poznaniu niewątpliwie czynność polegająca na odsprzedaży mediów, ma określony związek z konkretną nieruchomością, ale jak zaznaczono już wyżej, nie chodzi tu o każdy związek. Ma to być związek ścisły (bezpośredni), który polega m.in. na tym, że nieruchomość musi być nieodzownym i konstytutywnym elementem transakcji. W ocenie sądu, chociaż w sprawie dotyczącej wspólnoty, w szerokim znaczeniu, przedmiotem transakcji odsprzedaży mediów jest nieruchomość, to jednak nieruchomość nie jest elementem konstytutywnym transakcji, ponieważ podstawowym jej elementem są: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków. W konsekwencji ? w ocenie Sądu – odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. W rezultacie nie jest przesądzony obowiązek rejestracji Wspólnoty jako czynnego podatnika VAT.
dr Joanna Kiszka
Konsultant podatkowy
joanna.kiszka@isp-modzelewski.pl
tel. (32) 259 71 50
Źródło: http://www.isp-modzelewski.pl/component/content/article?id=907&start=3
